聲明：本文是分析與研究之用，並非對證券的投資建議。
明年的IFRS將允許企業以公允價值模式做投資性不動產的續後衡量, 這和現今的法令與會計有何異？存何同？
以下由筆者試論之。
名詞解釋：
公允價值係指在公平交易下，已充分瞭解並有成交意願之雙方據以達成資產交換之金額。
投資性不動產僅於同時符合下列兩條件時，始應認列為資產：
(a) 與投資性不動產相關之未來經濟效益很有可能流入企業；及
(b) 投資性不動產之成本能可靠衡量。
首先來看看一般不動產估價師實務上會採用的方法：
不動產估價技術規則 第 14 條
不動產估價師應兼採二種以上估價方法推算勘估標的價格。但因情況特殊不能採取二種以上方法估價並於估價報告書中敘明者，不在此限。
規範不動產估價師之規則規定的估價方法有三種，分別是收益法、比較法與成本法。每次估價需採2種以上方法避免偏頗！
這裡簡單說明一下：
收益法就是折現法；比較法就是市場上找類似的東西來類比價格；成本法就是把土地成本、建築成本與一堆必要的成本的總和。
那會計上IFRS公與實務上的編製要點是用何方法估價呢？
接下來該我們看看IFRS與我國(TIFRS or 發行人財報編製準則)的比較：
我們由上面的比較表可以看到，截至目前為止，上市櫃公司採用公允價值衡量投資性不動產不僅不被允許，且衡量的折現率必須為發行人之加權平均資金成本(WACC)。
如此一來，投資性不動產的價值會受到較大的壓抑，因為折現因子WACC一般會較借款成本高出甚多(文後有比較)！
但…這都過去式了。
目前上市櫃公司採用公允價值的狀況大家可參考下面這份資料，清楚分析了 Pros and Cons，小弟這裡就不再班門弄斧了。
請大家直接看看TEJ的報告。
IAS 40 投資性不動產公允價值揭露之觀察：
http://www.tej.com.tw/TEJPLUS/IFRS/IAS40%E6%8A%95%E8%B3%87%E6%80%A7%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A2%E5%85%AC%E5%85%81%E5%83%B9%E5%80%BC%E6%8F%AD%E9%9C%B2%E4%B9%8B%E8%A7%80%E5%AF%9F.pdf
回到主題，筆者以為從明年開始開放的公允價值模式續後評價的確是有稍稍放寬一點，但…萬眾期待的比較法(市場法)…囧a
仍是不允許~
So,至於這次金管會到底公佈了那些辦法呢？請看以下重點提示。
本次修正重點：
一、 有關公允價值之估價方法：除未開發之土地採土地開發分析法外，其餘投資性不動產之公允價值應採收益法衡量。
二、 有關估價之參數，現金流量之估算須考量當地租金行情且以不逾十年為原則。折現率採一定之基準利率加計風險溢酬，其中基準利率下限係採中華郵政股份有限公司牌告二年期郵政定期儲金小額存款機動利率加三碼(目前為2.125%)。
三、 估價之方式上原則得採自行估價或委外估價。但持有投資性不動產單筆金額達實收資本額百分之二十或新臺幣三億元以上者，須採委外估價。
四、 為加強財務報告之資訊透明度，規範財報揭露事項除依國際會計準則公報第四十號規定辦理外，應增加揭露估價相關資訊，包括租賃契約重要條款、現金流量與折現率等。
五、 針對採委外估價者，規範估價師應具備一定之估價實務經驗等相關之資格條件。
六、 規範會計師進行財務報告查核時應取得估價報告等資料，以查明估價方式、估價方法及各項參數之設定符合規定等。
若是個純會計人，以IAS 40公報的角度來看大概是這樣：
若我們身處不動產界以不動產估價師的角度看：不僅被限制方法，連未來現金流量&折現率都被限制了XD 完全達到了估價準則中所言之例外情況！
其實筆者也是可以理解金管會的想法，會採漸近式的開放的作法的動機其實就是想保護不明究理的小小投資人。
採用漸進開放的預期影響會使價格不會一次波動太大；再者，可以拉長宣導的期間藉以教育投資人；三來，可以減輕法規變動的衝擊。
至於原因為何，就是有亂搞的前例嚕XD 有機會的地方總是不缺鑽營的人嘛~
了解了這次TIFRS改版之後，接下來由筆者試言可能影響的結果吧~
Conclusion：
目前採成本模式，但將採公允價值模式的公司
比較無懸念的是公允價值會提供這些資產一定程度的貼近市價，大幅受惠當然是擁有低基期資產的老牌資產股or金融業之類。
已於開帳日選擇公允價值開帳的公司
不是公允價值開帳就沒機會調整，兩次的折現率的差異會造成差異讓這些公司的公允價值應該還能上調。雖然筆者沒有實際每家公司估算過，但推測"WACC"與這次"中華郵政股份有限公司牌告二年期郵政定期儲金小額存款機動利率加三碼"還是存有GAP，請看以下的簡單範例：
For ex, 以07年迄今( 09年為 outlier ), Average 大盤PER 大約在16.7x，反算權益要求報酬率約在6%。
一家 D/E = 1 (負債50%)的公司，借款利率在1.8%的公司 WACC也有個3.7%-3.8%。
大金額折現時，這1%多就有很大的不同了。
**當然一般是沒這麼低,這只是平均…只是用以彰顯評價還是有點空間存在。
對所有的公司而言：
不可否認，這次鬆綁定會讓企業大幅增加採用公允價值評價模式的意願，雖然還是沒有開放到100%，但至少還是打開了閘門~
再來，採用收益法的公允價值相對穩定！原因在筆者以為收益法是假定租金穩定的計算方法，而租約進行中是有其僵固性，房東總不會每天要調價，總要合約到期才能調，是以就波動性而言會相對的小。而考量到公允價值模式不提折舊且價值變動直接進損益表之影響，選擇較小波動率的收益法來計算，就算未來不動產市場產生大漲大跌，報表的淨值調整也會相對緩和，損益波動幅度也會變小。
Btw, 這部份的增值利益在出售前是無法分配的，所以對一般公司是僅有淨值上的差異與消除資訊不對稱；但在金融業因為風險考量要求資本限制，對金融業來說反而是相對有利的！
至於對公司價值的影響？
請參閱以前的文章：
公允價值與成本的思考(Consideration of Difference between Cost and Fair value)
http://pachuchin.statementdog.com/archives/23
參考資料：
IAS公報
會研基金會
金管會
TEJ*2
Pwc
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